زندگی مسالمت آمیز در مجتمع های مسکونی

بررسی قوانین و فرهنگ آپارتمان نشینی

انگار همین دیروز بود که خانه های بزرگ با پنجره های مشبک رنگی چهره شهر را آراسته کرده بود و حوض های کوچک آبی در وسط حیاط با هیاهوی کودکانی که دورش می چرخیدند و با ماهیان حوض بازی می کردند چهره شهرمان را سنتی و ایرانی کرده بود.

ولی امروز تا چشم کار می کند آپارتمان، آسمان خراش و ساختمان های بلندی کنار هم چیده شده اند همان طور که چهره شهر عوض شده مهاجرت خیل عظیمی از مردم به شهرها نیز باعث انتقال خرده فرهنگ های متفاوت از شهرهای مختلف په پایتخت شده است. در واقع موضوع آپارتمان نشینی یکی از موضوعاتی است که در سال های اخیر اغلب خانواده های ایرانی با آن مواجه شده اند.

اگرچه این واحدها در متراژهای مختلف و نقشه های متنوع از انواع امکانات و تکنولوژی های روز بهره می برند، اما هنوز فرهنگ آپارتمان نشینی برای مالکین آن و افرادی که در بافت های سنتی زندگی می کردند، جا نیفتاده است.

هرچه شهر و جمعیت انسانی افزایش می یابد در نتیجه درگیری های اجتماعی میان افراد گسترده تر و تماشای صحنه های درگیری این افراد هم در محیط زندگیشان بیشتر خواهد شد. بنابراین باید جمعیت در کلان شهری مانند تهران کم شود و یا تکنولوژی آن قدر افزایش پیدا کند که فعالیت های روزمره با سرعت بیشتری پیش رود و سطح امکانات در جامعه ارتقاء یابد تا افراد برای رسیدن به حقوق خود حقوق دیگران را در محیط کوچکی مانند آپارتمان های مسکونی پایمال نکنند. برخی از افراد نه تنها به قوانین موجود در جامعه بلکه در محیط زندگیشان نیز به قانونآپارتمان نشینی احترام نمی گذارند.

در مبحث فرهنگ آپارتمان نشینی ما با موارد اخلاقی و قانونی مواجه هستیم که در این گزارش به آن اشاره می کنیم.

از آنجا که فرهنگ آپارتمان نشینی فرهنگ جدیدی است هنوز در میان شهروندان تهرانی نهادینه نشده است با گسترش مجتمع ها، اختلاف میان آپارتمان نشینان نیز افزایش می یابد. فرهنگ آپارتمان نشینی شامل استفاده درست و مناسب از قسمت های مشاع و مشترک و پرداخت هزینه های مشترک مربوط به آنها، احترام به حقوق همسایگان رعایت مقررات مربوط به آپارتمان نشینی و تمام مواردی است که باعث می شود زندگی صلح آمیزی در کنار آدم هایی که تنها به اندازه یک دیوار با آنها فاصله داریم، داشته باشیم.

برخی از آپارتمان نشین ها با بیان اینکه «چهار دیواری اختیاری است» از حقوق خود و اعضای ساختمان تجاوز می کنند. این وضعیت پیش از اینکه ناشی از فقدان قانون مناسب آپارتمان نشینی باشد، منشأ گرفته از فرهنگ غلط آپارتمان نشینی است. چرا که هر چه تعداد آپارتمان ها افزایش می یابد، فرهنگ آپارتمان نشینی متناوب با آن رشد نمی کند.

اما درحال حاضر قانون گذار در مورد آپارتمان نشینی قوانینی را وضع و اعمال می کند که بخشی از آن مربوط به مسائل مالی ساختمان است. ولی با وجود وضع قوانین مختلف باز هم مشکلاتی از قبیل عدم پرداخت شارژ و فضای پارکینگ و یا حتی تجاوز به حریم مشترک آپارتمان مانند آسانسور و باغچه، راهروها و پله ها میان اعضای آپارتمان بسیار مشاهده می شود.

شهرداری منطقه ۹ نشستی با حضور دکتر مهدی خیراللهی، در محل فرهنگسرای کار با محور آپارتمان نشینی و بررسی آسیب های آن برای افراد محله منطقه ۹ شهرداری تهران برگزار کرد که به بررسی محورهایی از آن می پردازیم.

این کارشناس، فرهنگ آپارتمان نشینی را این گونه تعریف کرده و می گوید: زمانی که اعضای ساختمان در کنار هم برای ارتقای یکدیگر تلاش می کنند که در زمان کمتر با سرعت بیشتر بتوانند مشکلاتشان را حل کنند روحیه مشارکتی و سازگاری اعضای آپارتمان سبب حل مشکلات می شود.

وی با بیان اینکه ما باید با آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی را تقویت کنیم، ادامه می دهد: متولیان فرهنگ سازی می بایست از مدارس، خانه های محله، فرهنگ و دانشگاه ها شروع کنند.

خیراللهی در ادامه اضافه می کند: بی اعتمادی و عدم شناختی که اعضای ساختمان نسبت به همدیگر دارند باعث می شود تا همگی از یکدیگر احساس دوری کنند. به عبارت دیگر ناسازگاری در محیط زندگی سبب نوعی همسایه آزاری می شود. البته گفت و گو که میان افراد ساختمان صورت می گیرد مثلا اعضای آپارتمان زمانی را برای یکدیگر بگذارند درنهایت جریان عاطفی سبب سازگاری بیشتر میان اعضای ساختمان می شود.

متاسفانه امروزه صورت عکس آن صادق است به جای اینکه افراد در کنار هم به یکدیگر کمک کنند و کار تیمی و مشارکتی انجام دهند، فاصله های میان افراد از نظر اجتماعی و عاطفی زیادتر شده است به طور مثال خانواده و فرزندان در کنار هم زندگی می کنند اما فاصله های ارتباطی میان آنها افزایش یافته است.

وی با بیان اینکه مهم ترین نکته در فرهنگ آپارتمان نشینی جریان اعتمادسازی میان انسان ها است، بیان می کند: چون زمانی که اعضای ساختمان نسبت به یکدیگر شناخت ندارند از یکدیگر فرار می کنند و نداشتن آگاهی نسبت به یکدیگر باعث دوری و بی توجهی میان اعضای آپارتمان می شود.

خیراللهی می افزاید: سازگاری انسان ها در کنار یکدیگر سبب برداشتن موانع و سختی ها می شود درنهایت حضور انسان ها در کنار یکدیگر سبب افزایش سازگاری محیطی و اجتماعی می گردد. همچنین از عوامل منفی در فرهنگ آپارتمان نشینی بی توجهی به ویژگی های همدیگر است. به عبارت دیگر توجه به منحصر به فرد بودن، مراعات ویژگی های فردی، خانوادگی و شخصی سبب می شود که همه اعضای ساختمان فقط به مشکلات خود توجه نکنند. بلکه زندگی مسالمت آمیزی را تشکیل دهند که به همدیگر ضرر نرسانند.

وی از دیگر عوامل درفرهنگ آپارتمان نشینی را قدرت بیان و حل مسئله می داند و اضافه می کند: مدیریت آپارتمان و محله می بایست مشکلاتشان را با گفتمان حل کنند، به نحوی که مشورت میان اعضای ساختمان سبب نزدیکی ازنظر عاطفی گردد این عوامل در حل مشکلات بسیار مؤثر است.

همچنین نکته آخر درمورد آپارتمان ها ایجاد نظم و مدیریت ساختمان و محله است. به طوریکه مهم ترین آسیبی که در آپارتمان وجود دارد تعداد انسان های زیادی است که در یک مجموعه کوچک زندگی می کنند. آنان به جای کمک به یکدیگر درصدد آسیب رساندن به اعضای مجموعه و ساختمان هستند.

به عبارت دیگر نباید منتظر متولیان و دستگاه های ذی ربط بود و از آنجاکه در یک کوچه هزاران نفر زندگی می کنند می توان با اندیشه و روحیه مشارکتی در کنار یکدیگر به حل مسئله آپارتمان و محله پرداخت.

از آنجا که فرهنگ آپارتمان نشینی و حقوق در میان اعضای جامعه دو موضوع لاینفک است پس به موارد قانونی آن هم به صورت مختصر اشاره می کنیم.

انتخاب مدیر ساختمان یا برج های مسکونی

بسیاری از مشکلات آپارتمان ها با تعیین یک مدیر برطرف خواهد شد. در مقابل آپارتمان های بلندمرتبه و برج هایی که مدیران مجرب با حقوق و مزایای بالا استخدام می کنند و رسیدگی به امور آپارتمان براساس تشریفات انجام می شود.

لازم به ذکر است در بسیاری از مجتمع های مسکونی ۳ یا ۴طبقه مدیری برای آپارتمان درنظر نمی گیرند. در این شرایط معمولا یک نفر برای رسیدگی به امور ضروری نظیر جمع آوری و پرداخت قبوض تعیین می شود و مشکلات پیش رو هم اغلب استعفای این فرد و در حقیقت شانه خالی کردن از بار مسئولیت بی مزد و مواجب را درپی دارد.

طبق ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها درصورتی که تعداد مالکان یک آپارتمان از ۳نفر بیشتر باشد باید «مجمع عمومی» تشکیل شود. مجمع عمومی جلسه ای با حضور مالکان و استفاده کنندگان یا نمایندگان آنان برای اداره امور آپارتمان است. در برخی آپارتمان ها ساکنان می بایست در مجمع عمومی حضور داشته باشند.در نخستین جلسه رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه اعضای ساختمان مدیر یا مدیران با رأی گیری انتخاب می شوند.

مدیر ساختمان باید فردی امین و لایق باشد. بیمه تمامی ساختمان در مقابل آتش سوزی، استخدام دربان برای ساختمان هایی که بیش از ۱۰واحد دارند، حساب و کتاب مالی و... جزو وظایف مدیر است و در مقابل اختیاراتی نظیر تعیین زمان مناسب برای بازی بچه ها در مشاعات، نحوه استفاده از پارکینگ و بخش های مشترک میان ساکنان، تذکر برای رعایت نکات ایمنی و مسائل ضروری درباره آسایش دیگران، اخطار به مالکان برای انجام تعمیرات اساسی یا رعایت حقوق سایرین در تمامی حوزه های زندگی جمعی به وی تفویض می شود.

تفکیک قسمتهای اختصاصی از قسمت های مشترک در آپارتمان

چون برخی از افراد شهرنشین با وجود سکونت در آپارتمان های مسکونی هنوز با تفکیک قسمت های خصوصی و مشترک در ساختمان های مختلف با مشکل مواجه هستند پس بهتر است که مالکیت ها را به دو قسمت تقسیم کنیم: قسمت هایی از بنا که منحصرا مختص به نام مالک یا قائم مقام مالک است ولی در قسمت های مشترک، قسمت های اختصاصی ویژه مالک در آپارتمان به صورت جدا و از هم تفکیک شده است. مانند پارکینگ و انباری که متراژ و جزئیات قرارگرفتن آن در ساختمان درسند مالکیت مشخص شده است.

اما قسمت هایی که در آن حق استفاده مالکان به صورت مشترک است یعنی منحصر به یک یا چند واحد در یک آپارتمان نیست و به تمام مالکان تعلق می گیرد که به این بخش مشاعات گفته می شود و در ماده ۲ قانون تملک به آن اشاره شده است.

این قسمت که به تمامی مالکان اختصاص می یابد و از قسمت های مشترک است مانند راهروها و پله ها، باغچه ها، حیاط، فضای پارکینگ و پشت بام زمین زیربنا، تاسیسات، اسکلت ساختمان، درها و پنجره ، پاگردها، تاسیسات مربوط به

راه پله، بام، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان و نظایر اینها. میان همه مالکان یا مستأجران به نام قسمت های مشترک نامیده می شود و تمامی مالکان ساختمان می توانند از آن استفاده کنند.ولی در برخی موارد دیده می شود که در آپارتمان های بزرگ شهروندان بدون رعایت حقوق هم به این قوانین احترام نمی گذارند.

پارکینگ به دو قسمت تقسیم می شود: قسمت اول شامل پارکینگ اختصاصی مانند انباری با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می شود. در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می آید. پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان محسوب می شود.

پارکینگ مشاع را این گونه می توان تعریف کرد: یعنی تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است. بنابراین در برخی از آپارتمان ها هم به این معنا که این پارکینگ ها در صورت جلسه تفکیکی واحدهایی که می توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می شوند. در این صورت فقط آپارتمان هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آنها شناخته شده است، می توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

به عبارت دیگر زمانی که مدت استفاده از پارکینگ موردنظر به پایان رسید جای پارکینگ میان اعضای ساختمان تعویض می شود تا میان اعضای ساختمان اختلاف و درگیری به وجود نیاید. ولی توافق اکثریت اعضای آپارتمان در محل پارکینگ تأثیرگذار است به نحوی که براساس مواردی که در ماده ۱۰ قانون تصویب شده است مکان پارکینگ می بایست توسط مالکان هماهنگ شود اما مأمور و نماینده سازمان ثبت فضا و محدودیت مکانی پارکینگ را مشخص و آن را پلاک گذاری می کند.

نوع پوشش افراد در آپارتمان نشینی

نوع پوشش و آرایش افراد گاهی در تضاد و تقابل با اعتقادات مذهبی و بینش فرهنگی همسایگان قرار می گیرد و تذکر در این باره نیز به جای بهبود شرایط به بدتر شدن مناسبات رفتاری منجر می شود. همین نارضایتی از پوشش همسایه ها به ویژه در مشاعات که اغلب به عنوان مشکلات رایج آپارتمان نشینی از زبان افراد مختلف شنیده می شود گاهی پایه و مایه اختلافات بعدی در سایر مسائل قرار می گیرد جالب است بدانید احترام به بینش فرهنگی و اعتقادات مذهبی همسایه ها نیز بخشی از این مراعات است. مسائل فرهنگی و تربیتی در این باره بسیار تأثیرگذارند و بالطبع رفع چنین معضلاتی درآپارتمان ها کار یک روز و دو روز نیست.

نحوه استفاده از مشاعات

تمامی اعضای ساختمان حق دارند که از مشاعات و قسمت های مشترک رفت وآمد کنند به عنوان مثال کلیه اعضای آپارتمان می توانند از ورودی پارکینگ برای عبور و مرور استفاده کنند چون فضای اطراف پارکینگ از قسمت های مشترک در آپارتمان محسوب می شود.

ولی بقیه اعضای ساختمان نمی توانند حق عبور و مرور را سلب کنند مگر اینکه یکی از مالکان مزاحمتی برای همه اعضای آپارتمان ایجاد کنند در این موقع افراد ساختمان می توانند از شخص مزاحم در ساختمان شکایت کنند. لازم به ذکر است برخی از پارکینگ ها با توجه به اینکه حیاطی به آن راه دارد جزو مشاعات محسوب می شوند و کلیه اعضای آپارتمان می توانند از آن استفاده کنند.

پرداخت حق شارژ

ملاک پرداخت شارژ در آپارتمان براساس آیین نامه تملک آپارتمان ها، براساس متراژ واحد و افرادی که در آن سکونت دارند، می باشد. ولی در مواردی هم استثنا وجود دارد در برخی از آپارتمان ها که متراژهای متفاوتی دیده می شود براساس توافق میان اعضای ساختمان شارژ پرداخت و براساس متراژ هزینه های عمومی مثل سهم آب و گاز میان اعضای آپارتمان تقسیم می شود.

در برخی آپارتمان ها که تعداد واحدها کم است هزینه ها براساس توافق میان اعضای ساختمان انجام می شود که این هم مغایر قانون تملک آپارتمان ها نیست و به تصمیم هیئت مدیریت و براساس آپارتمان های مختلف، متفاوت است.

مدیر یا هیئت مدیره مجتمع مسکونی که مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند موظفند بر حسب مسئولیت مخارج مربوط به قسمت های مشترک (مشاع) را ماهیانه از ساکنین یا مالکین آپارتمان ها جمع آوری و برای ساختمان هزینه کنند.

برخی از ساختمان ها نیز غیر از شارژ عمومی یک شارژ اختصاصی وجود دارد مانند برق مستقل یا اختصاصی، تلفن اختصاصی است که باید توسط هر واحد پرداخت شود. جدا کردن کنتورهای آب و گاز نیز که جدیدا در برخی ساختمان ها جدا از هم است. اقدام بسیار درستی در جهت تعیین درست هزینه های ساختمان می باشد.

البته ذکر این نکته ضروری است که همه تصمیماتی که هیئت مدیره ساختمان اتخاذ می کند برای ساکنین ساختمان لازم الاجرا است. البته به شرطی که مغایر با قوانین نباشد که در نهایت اگر واحدهای مختلف در یک آپارتمان شارژ مورد نظر خود را نپردازند مدیر ساختمان می تواند با تذکر کتبی و شفاهی به واحد آپارتمان عدم پرداخت شارژ آپارتمان را تذکر دهد و در صورت نپرداختن حق شارژ با مراجعه به مجتمع قضایی محل سکونت اظهارنامه ای را برای آن شخص ارسال خواهد کرد و از او خواهند خواست در مدت ۱۰ روز بدهی اش را بپردازد. البته این قوانین هم قوانین عام و هم قوانین مربوط به تملک آپارتمانها را شامل می شود.

در صورت عدم پرداخت حق شارژ با مراجعه به اداره ثبت محل به استناد اظهارنامه می تواند درخواست اجرائیه کند. اگر توجهی به اجرائیه ثبت نشود. مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی به استناد تبصره یک ماده ۱۰ قانون شکایتی علیه مالک یا مستاجر تسلیم دادگاه کند. دادگاه نیز به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیدگی کرده و حکم محکومیت را صادر می کند.

دادگاه می تواند علاوه بر ملزم کردن فرد به تسویه حساب وی را به دو برابر مبلغ بدهی و همچنین محرومیت های قانونی مانند قطع خدمات مشترک از جمله شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، گاز و غیره محکوم کند. ولی مدیر ساختمان نمی تواند آب، برق و یا گاز فرد متخطی که شارژ را نپرداخته قطع کند بلکه می بایست از طریق راه های قانونی وارد عمل شود.

همچنین هزینه های مشترک در برخی زمینه ها طبق مساحت بخش اختصاصی بنا و در برخی دیگر به صورت مساوی میان استفاده کنندگان از واحدها تقسیم می شود، اما درعین حال قانون، راه را برای هر نوع توافق دیگر بین ساکنان، باز گذاشته است.

لازم به ذکر است که در این موارد به خصوص می بایست عدم پرداخت حق شارژ از سوی مدیر ساختمان اثبات شود. گفتنی است، پرداخت شارژ از اهمیت ویژه ای در قانون برخوردار است به طوری که در دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تایید هیات مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک دریافت کنند.

حق پارک در آپارتمان ها

البته حق پارک همیشه در آپارتمان براساس حق قانونی به مالک که در سند واگذار و اعطا می شود. همچنین اگر پارکینگ بدون اجازه مالک تصرف شود و زمانی که پارکینگ بدون اجازه مالک تصرف شده باشد در این صورت مالک می تواند فرد موردنظر را با استفاده از موارد قانونی و با تایید کارشناس دادگستری به جزای نقدی تاحبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

زمانی که در ساختمان پارکینگی بدون استفاده باشد در نهایت همسایه با اجازه مالک و یا بدون اجازه از پارکینگ استفاده کند به شرطی که حق اجاره مدت استفاده از پارکینگ را به مالک بپردازد. ولی زمانی که مالک اجازه تصرف را به فرد خاصی یا مدیر ساختمان بدهد در این صورت نمی تواند اجاره پارکینگ را از آن فرد در ساختمان بگیرد ولی اگر عکس آن باشد و مالک اجازه نداده باشد در این صورت با سکونت در ملک خود می تواند اجاره بهای پارکینگ را از فرد موردنظر بگیرد.

مریم لشینی

منبع:دنیای اقتصاد